Alda Azevedo: estamos a construir ou a regular de menos?

October 31, 20241h 25m

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A crise na habitação é um dos temas mais transversais a todas as economias industrializadas, com o preço das casas a crescer a um ritmo duas ou três vezes superior ao dos salários desde a viragem do século. Anos a fio de juros baixos, liquidez financeira sem precedentes e aumento exponencial do turismo, tornaram a habitação num dos mais atraentes ativos financeiros.

Em Portugal, em apenas um ano assistimos uma alteração legislativa de 180 graus numa área chave como esta. De um pacote legislativo como o Mais Habitação, que tentava reforçar o mercado de arrendamento com incentivos fiscais e a penalização do Alojamento Local, passámos para o estímulo da procura, com apoios ao crédito, desregulação do Alojamento Local e isenção fiscal para os jovens até 35 anos.

Doutorada em Demografia pela Universidade Autónoma de Barcelona, Alda Botelho Azevedo é investigadora auxiliar no Instituto de Ciências Sociais da Universidade de Lisboa e professora auxiliar convidada no Instituto Superior de Ciências Sociais e Políticas. É coordenadora do doutoramento em Ciências da População pelo ICS e membro da Comissão Científica. A sua investigação centra-se sobretudo no estudo da demografia da habitação e do envelhecimento demográfico.

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Alda Botelho Azevedo: Estamos a construir ou a regular de menos? A crise na habitação é um dos temas mais transversais a todas as economias industrializadascom o preço das casas a crescer a um ritmo duas ou três vezes superior ao dos salários desde a viragem do século. Anos a fio de juros baixosliquidez financeira sem precedentes e aumento exponencial do turismotornaram a habitação num dos mais atraentes ativos financeiros. Em Portugalem apenas um ano assistimos uma alteração legislativa de 180 graus numa área chave como esta. De um pacote legislativo como o Mais Habitaçãoque tentava reforçar o mercado de arrendamento com incentivos fiscais e a penalização do Alojamento Localpassámos para o estímulo da procuracom apoios ao créditodesregulação do Alojamento Local e isenção fiscal para os jovens até 35 anos. Duas visões distintas e que representam duas formas de olhar para o problema e para as suas soluções. De um ladoquem acha que temos um problema de oferta e queconstruindo mais casaso mercado responde por si e faz baixar os preços. Do outroquem defende uma oferta pública de habitação mais robustanum dos países europeus onde essa rede é mais diminuta. Ao longo da próxima horaterei comigo uma investigadora que tem passado os últimos anos a estudar as dinâmicas habitacionais e temas conexoscomo o Alojamento Local. Num dos seus próximos estudosainda a publicarmas sobre o qual falaremosAlda Botelho Azevedo refuta a tese que precisamos de mais casaslembrando que uma em cada quatro construídas nos últimos 18 anos está vazia. Doutorada em Demografia pela Universidade Autónoma de BarcelonaAlda Botelho Azevedo é investigadora auxiliar no Instituto de Ciências Sociais da Universidade de Lisboa e professora auxiliar convidada no Instituto Superior de Ciências Sociais e Políticas. É coordenadora do doutoramento em Ciências da População pelo ICS e membro da Comissão Científica. A sua investigação centra-se sobretudo no estudo da demografia da habitação e do envelhecimento demográfico. 1 - Existeno debate políticoa convicção de muito que a principal solução para a crise da habitação é construir mais casas. De factoa construção diminuiu desde a última crise financeira. É aí que está o problema? - Portugal é o segundo país europeu com maior número de casas por 1000 habitantes ecomo disseuma em cada quatro casas construídas nos últimos 18 anos está vazia. Estamos a tentar aplicar a lei da oferta e da procura num sector que tem demasiadas falhas de mercado? - Podemos estar a construir casas no lugar errado? 2 - A Câmara de Lisboa pagou 32 milhões de euros para 132 casas em construção em Marvila. Mesmo descontando a intervenção no espaço público adjacentesão mais de 200 mil euros por casa. Não inclui terrenos (30% a 40% do custo)licenças ou IMT e o IVA é reduzido. Nem o lucro. Não é difícil imaginar quanto custa no mercado. É possível fazer casas para a classe médiaem Lisboaatravés do privadocom os atuais custos de construção? - Tem apontado para a importância da reabilitação. Na realidadetenho ideia que parte da queda da nova construção foi compensada por reabilitação. Mas ela é ainda mais cara do que a nova construção. Não torna ainda menos provável habitação para classe média? 15’ 3 - Uma em cada sete casasna capitalnão cumpre a função habitacional. Mas poucas medidas políticas geraram uma reação tão negativa como a tentativa de penalizar as casas devolutas e tentar mobilizá-las para o mercado. Como explica isto? - De acordo com o barómetro da habitação da Fundação Francisco Manuel dos Santosos portugueses discordam da penalização fiscal de casas devolutasmas colocampara além do investimento públicoa regulação do mercado à cabeça das soluções. Não é contraditório? 4 - Pode-se dizer que há uma canalização das casas construídas para funções de valorização financeira ou turismo. Isto resolve-se como? Regulando? O que temos de fazer para evitar a financeirização que parece motivar grande parte do que está a ser construído? - No barómetro que já referio Alojamento Local parece ser desvalorizado pelos portugueses. Que impacto tem o AL no mercado? - O novo regime do Alojamento Localque entra em vigor amanhã (estamos a gravar quarta-feira31 de outubro)vai acabar com a suspensão a novas licenças em vigor em 11 freguesias de Lisboaincluindo Arroiosuma das mais afetadas com mais de 14% das casas em AL. Que efeito é que isso poderá ter nos preços da habitação da capital? 30’ 5 - O anterior governo apresentou um plano para aumentar a oferta no curto prazopenalizando fiscalmente o AL e dando benefícios fiscais ao arrendamento. O novo governo está a tentar mexer na procurarevogando as medidas anteriores e dando apoios ao crédito benefícios fiscais à compra por jovens. Estas mudanças de 180 graus em tão pouco tempo têm efeito no mercado? - O regresso a políticas públicas de apoio ao créditoque foram a única política pública de habitação entre o PER e o PRRnão por inflacionar novamente preços (há promotores a dizer que sim) e a estrangular ainda mais o mercado de arrendamento? - Com a descida das taxas de juros e estas medidashá risco de aquecimento do mercado imobiliário? 6 - Os estrangeiros compramem médiacasas 43% mais caras do que os nacionaismas concentradas no centro das principais cidades ou em zonas turísticas. O seu impacto é baixo no resto do território oupelo efeito mancha de óleoacaba por ter impacto em toda a área urbana? 7 - Continuamos a falar do congelamento das rendas anteriores a 1990. Que efeitos ele teve e ainda tem no mercado? 45’ - Há alguma solução para a injustiça de ter senhorios a cumprir funções sociais que são do Estado? - Acha que este congelamento deixou um trauma em relação ao à regulação? - Esse trauma explica a revogação da medida de controlo de aumento das rendas que constava do Mais Habitação que eraela própriauma solução recuada ao anunciado inicialmente? 8 - Penso que fala nisto no seu próximo estudoque ainda não foi publicado: há um desfazamento entre a oferta de habitação e a procura demográfica? - Nos últimos 40 anos a população de Lisboa desceu de 800 mil para pouco mais de 500 mil pessoas. Ao mesmo tempoo número de casas subiu de 240 mil para 323 mil. Lisboa é um exemplomas o perfil familiar do país também mudou. As famílias são mais pequenascom muitos agregados individuais. Que efeito é que isso tem nas necessidades habitacionais? 1.00’ - Se as famílias são cada vez mais pequenasas casas são cada vez maiores e com mais divisões. A percentagem de habitações com mais de 5 divisões aumentou de 25%em 1981para 62% em 2011enquanto com menos de 2 divisões diminuíram de 21% para apenas 35%. Para alem da quantidadetemos uma tipologia habitacional desfasado das necessidadesprincipalmente dos mais jovens? 9 - As necessidades habitacionais apuradas pela maioria das autarquiasusadas para o PRR ou outros fundos públicosforamna sua maioriacalculadas com base nas candidaturas aos programas habitacionais e não com estimativas de necessidade demográfica. Estamos a subestimar as necessidades de investimento público? 10 – Para fecharmos esta conversagostava de falar dos efeitos colaterais desta crise de habitação. Ela impede os jovens de sair de casa dos pais – somos segundo país europeu onde isso acontece mais tarde – e ter filhos. A crise habitacional pode ter um efeitos na curva demográfica do país? - O aumento dos preços nos centros urbanos tem vindo a conduzir inda mais trabalhadores para as periferias. Com deslocações mais longasaumento dos carros nas cidades e a redução da densidade do centro. Não é tudo ao contrário da tal cidade dos 15 minutos que supostamente deveríamos estar a promover? - Em Portugalo apoio familiar é crucial para o acesso à habitação. Este modelo não perpetua perpetuar desigualdades entre gerações? 1.15’

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