Imaginez, vous êtes belge, vous avez un projet immobilier, vous êtes enfin prêt à signer chez le notaire, et voilà qu'une guerre à 4500 km de Bruxelles vient potentiellement rebattre toutes les cartes.
Ca paraît lointain le Moyen-Orient, surtout quand on parle de briques et de crédits hypothécaires, pourtant la connexion est beaucoup plus directe qu'on ne le croit. Laissez-moi vous expliquer pour quelle raison.
Le premier canal de transmission, c'est l'énergie et donc les matériaux. On oublie trop souvent que la construction, c'est une industrie extrêmement énergivore pour produire du ciment, de l'acier, du verre. Il faut du gaz, beaucoup de gaz.
Or, si le conflit au Moyen-Orient s'installe dans la durée, les prix de l'énergie pourraient repartir fortement à la hausse. Et, avec eux, les coûts de construction.
Ce n'est pas de la théorie, on l'a vécu. Entre fin 2020 et mi-2022, les matériaux de construction avaient pris quasiment 36% en Belgique. Ce choc-là, le secteur l'a encaissé, mais plutôt difficilement.
La Fédération Embuild prévient, après trois ans de demandes fragiles, de faillites en série et de permis de bâtir en recul, il n'y a plus de coussins amortisseurs : un nouveau choc énergétique et ce sont des chantiers qui s'arrêtent, des projets de rénovation qui passent à la trappe et des promoteurs qui gèlent leurs programmes.
Deuxième canal, et celui-là touche directement votre portefeuille : les taux d'intérêt. Le taux fixe moyen sur 25 ans est remonté à 3,8%, soit le même niveau qu'au pic de l'automne 2023. Et la tendance n'est pas rassurante du tout.
L'obligation belge à 10 ans, le taux de référence qui pilote les crédits hypothécaires, a bondi de 30 points de base en une semaine seulement. La raison est limpide : si l'énergie flambe, l'inflation repart. Et si l'inflation repart, la Banque Centrale Européenne va serrer la vis, c'est-à-dire ne pas baisser les taux, voire peut-être même les remonter.
La Banque Centrale Européenne, il faut le savoir, a été profondément traumatisée par l'épisode post-Covid et par la crise ukrainienne. Elle ne laissera donc pas l'inflation redémarrer sans réagir, quitte à faire mal aux emprunteurs.
C'est là qu'on boucle la boucle avec le troisième canal de transmission, le troisième effet, celui sur les prix de l'immobilier. L'équation est cruelle, mais elle est mathématique : quand les taux montent, la capacité d'emprunt des ménages diminue, la demande faiblit et les prix finissent par céder.
Donc on n'est pas du tout à l'abri d'un scénario comparable si la situation devait dégénérer au Moyen-Orient. Faut-il pour autant céder à la panique? Non. Plusieurs économistes interviewés estime que ce conflit pourrait s'éteindre plus vite qu'on ne le pense.
Trump a besoin d'une énergie bon marché pour son économie américaine. Il a des élections bientôt ici en novembre. Et il est tout à fait capable de décréter la victoire, même sans l'avoir réellement obtenue sur le terrain.
Mais l'inconnue majeure reste Netanyahou, dont l'agenda ne coïncide pas forcément avec celui de la Maison-Blanche. Et donc le marché immobilier belge, en somme, se retrouve suspendu à un fil géopolitique. Et ce fil, il est entre les mains de gens qui ne pensent pas du tout à votre crédit hypothécaire.
--- La chronique économique d'Amid Faljaoui, tous les jours à 8h30 et à 17h30.
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